学長マガジンまとめ｜住宅戦略で節税メリットが少ないのは？持ち家・賃貸×個人・法人を比較

この記事の位置づけ

この記事は、2026年6月23日の学長マガジンを読んで、hidekunが学んだ内容を「資産形成ナビ」向けに整理し直したものです。公式記事の文章や画像を転載するのではなく、住宅戦略を考えるときに役立つ視点を、自分の言葉でまとめています。

今回のテーマは、住宅に関する定番の質問である「持ち家と賃貸のどちらが得か」から、もう一段視点を広げた内容でした。

単純に、

• マイホームを買う
• 賃貸住宅に住む

という2択で考えるのではありません。

住宅の形態を「所有か賃貸か」、住宅の名義や利用主体を「個人か法人か」に分けると、次の4つのパターンが見えてきます。

この表で考えると、同じ家に住む場合でも、税金や経費の扱いが変わる可能性があります。

ここで、個人事業主は法人とは別物です。個人事業主には法人のような別人格がないため、「個人事業名義で住宅を所有する」というより、住宅の所有者や賃貸契約者はあくまで個人です。その住宅を自宅兼事務所として使う場合に、業務上必要な部分だけを家事按分し、必要経費や減価償却費として扱える可能性があります。本記事では、この違いを混同しないよう、法人のケースと個人事業主のケースを分けて説明します。

ただし、最初に大切なことをお伝えします。

税制上のメリットが多い選択が、その人にとって最良の住宅戦略とは限りません。

家族構成、仕事、収入、健康状態、転勤の可能性、老後の生活、住みたい地域などを総合して決める必要があります。今回の記事でも、税金だけで結論を出さず、「全体的な視点」で考えることを軸にします。

結論：税金だけなら「事業に使っていない個人の賃貸」は直接的な優遇が少ない

今回の4パターンを税金だけで比較すると、一般的には、事業を行っていない個人が自宅として賃貸住宅を借りる場合、直接利用できる住宅関連の税制優遇は多くありません。

個人の生活費として支払う家賃は、原則として所得税の必要経費にはなりません。住宅ローンを組んでいるわけではないため、住宅ローン減税も使えません。住宅を所有していないため、売却時の居住用財産の特例や、土地に関する相続税の特例を自分の所有物として利用する場面もありません。

この意味では、税制面だけを切り取った4パターン比較では「直接使える節税制度が最も少ない選択」に見えます。

しかし、これは「個人で賃貸に住むのがワースト」「生活上も最悪」という意味ではありません。住まいとしての優劣や、家計全体の有利・不利を順位付けする表現ではないことに注意してください。

賃貸には、引っ越しやすい、住宅ローンを抱えない、固定資産税や大規模修繕の負担を直接持たない、家族や仕事の変化に合わせやすいといった大きな利点があります。

節税額が少なくても、住み替えの自由度や家計の安定性を重視する人にとっては、個人の賃貸が最適になることも十分あります。

1．マイホームを個人名義で持つ場合

個人が自分で住むためのマイホームを所有する場合、一定の条件を満たせば複数の税制措置を利用できる可能性があります。

住宅ローン減税

住宅ローンを利用して一定の住宅を取得し、自分で住む場合には、住宅ローンの年末残高などを基に所得税から一定額を控除できる制度があります。

2026年の制度では、住宅の省エネ性能、入居時期、床面積、所得、借入期間などによって借入限度額や控除期間が変わります。国土交通省は、令和8年度税制改正により適用期限を2030年12月31日入居分まで5年間延長し、省エネ性能の高い既存住宅では、一定の条件下で借入限度額の引上げや控除期間の13年への拡充を行ったと案内しています。

ただし、主として自分が住む住宅であること、引渡しまたは工事完了から6か月以内に入居すること、借入金の返済期間が10年以上であることなどの要件があります。したがって、「住宅を買えば誰でも13年間、年末残高の0.7％が必ず戻る」と単純に考えるのは危険です。住宅の種類と入居年ごとの条件確認が必要です。

マイホーム売却時の3,000万円特別控除

自分が住んでいたマイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

国税庁は、この特例について、所有期間の長短に関係なく適用できる可能性があると説明しています。ただし、現に住んでいる家屋、または住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る以前の居住用家屋などが対象です。親族など特別な関係にある人への売却ではないこと、過去に別の特例を使っていないこと、確定申告をすることなど、複数の条件もあります。

また、住宅ローン減税と3,000万円特別控除は、入居年や売却年の関係によって併用できない場合があります。「使える制度を全部使える」とは限らないため、住み替え時は特に注意が必要です。

所有期間が長いマイホームの軽減税率

マイホームを売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるなど、一定の要件を満たす場合には、長期譲渡所得に対する軽減税率の特例を利用できる可能性があります。

ここでも、単に長く住んでいれば自動的に適用されるわけではありません。売却時点ではなく、その年の1月1日時点で所有期間を判定することなど、制度独自の条件があります。

小規模宅地等の特例

相続が発生したとき、被相続人が住んでいた宅地を一定の親族が取得し、要件を満たした場合には、特定居住用宅地等として、330平方メートルまで土地の評価額を80％減額できる可能性があります。

これは相続税の計算上の評価額を下げる制度であり、土地そのものの価格が80％下がる制度ではありません。また、配偶者が取得する場合、同居親族が取得する場合、いわゆる「家なき子」が取得する場合などで条件が異なります。

個人所有の注意点

個人名義のマイホームには税制上の支援がありますが、次の負担も忘れてはいけません。

• 住宅ローンの返済
• 固定資産税や都市計画税
• 火災保険・地震保険
• 修繕費や設備交換費
• 売却価格が購入価格を下回るリスク
• 住み替えに時間と費用がかかる可能性

制度があるから家を買うのではなく、長く住みたい場所か、無理のない返済額か、修繕費を準備できるかまで考える必要があります。

2．法人が住宅を所有する場合と、個人事業主が持ち家を仕事に使う場合

次は、法人が法人名義で住宅を所有する場合と、個人事業主が個人名義の持ち家の一部を業務に使う場合です。どちらも事業に関連する住宅費を扱いますが、法的な所有者と税務処理は同じではありません。

このパターンは、事業と私生活の線引きが重要になります。

法人が所有する住宅は法人の資産です。一方、個人事業主の持ち家は個人の資産であり、事業専用部分または合理的に区分した業務使用部分だけが所得計算に関係します。個人事業を始めただけで、持ち家全体が「事業名義の住宅」に変わるわけではありません。

建物は減価償却できる

事業などの業務に使う建物は、取得時に全額を経費にするのではなく、原則として法定耐用年数にわたって減価償却します。国税庁は、減価償却を「取得に要した金額を一定の方法で各年分の必要経費に配分する手続」と説明しています。

ただし、土地は時間の経過によって価値が減少する資産とは扱われないため、減価償却できません。住宅の購入代金すべてを経費にできるわけではなく、土地と建物を分けて考える必要があります。

また、自宅と事務所を兼ねている場合、個人事業主は建物の減価償却費などについて、業務に使っている部分を合理的に区分しなければなりません。床面積、使用時間、部屋の用途など、実態と記録に基づいて説明できる基準で家事按分することが大切です。

修繕費や管理費も事業との関係が必要

事業に必要な修繕費、管理費、固定資産税、火災保険料などは、一定範囲で経費にできる可能性があります。

一方、家族が生活するためだけの部分まで、すべて事業経費にすることはできません。国税庁も、家事上の費用は必要経費にならず、業務上必要な部分を明確に区分できる金額だけが必要経費になると説明しています。

「法人や個人事業なら住宅費が何でも経費になる」という理解は誤りです。個人事業主について国税庁は、家事関連費のうち、取引の記録などに基づいて業務遂行上直接必要だったことを明確に区分できる金額だけが必要経費になるとしています。

役員社宅という仕組み

法人が住宅を所有または借り上げ、役員に社宅として提供する方法があります。会社が住宅費を負担し、役員から税法上の計算に基づく賃貸料相当額以上を受け取る仕組みです。

適切に運用すれば、役員が給与から家賃全額を支払う場合と比べて、会社と個人の負担を調整できる可能性があります。

ただし、役員から受け取る賃貸料が賃貸料相当額に満たない場合、その差額が給与として課税されます。無償で貸す場合は、賃貸料相当額が給与として課税されます。会社名義で契約すれば自動的に有利になるわけではなく、床面積や固定資産税の課税標準額、会社が家主へ支払う家賃などを使う国税庁の計算方法を確認し、契約・徴収の記録を残す必要があります。

売却時や相続時は単純ではない

法人が所有する住宅を売却して利益が出れば、原則として法人の所得として課税対象になります。個人の居住用財産に認められる3,000万円特別控除を、法人がそのまま使えるわけではありません。

また、法人所有にすれば相続税が消えるわけでもありません。相続の対象が不動産そのものから法人の株式になることがあり、株価評価や事業承継の問題が生じます。

法人所有は税金を自由に減らす魔法ではなく、事業規模、会社の利益、将来の売却、相続、社会保険、融資などを含めた設計が必要です。

3．法人が住宅を借りる場合と、個人事業主が賃貸住宅を仕事に使う場合

法人契約の社宅や、個人事業主が個人名義で借りた自宅の一部を事務所として使う場合には、賃貸住宅でも事業に関係する費用を経費にできる可能性があります。ただし、個人事業主の契約主体は通常その個人であり、屋号を記載しただけで法人契約と同じ仕組みになるわけではありません。

個人事業主の家賃按分

個人事業主が賃貸住宅の一室を仕事専用スペースとして使っている場合、家賃や水道光熱費、通信費などのうち、業務に直接必要な部分を必要経費にできる場合があります。

たとえば、仕事専用の部屋が全体の床面積の25％であれば、家賃の25％を一つの参考にする考え方があります。ただし、国税庁が一律に25％を認めているという意味ではありません。実際には使用時間、共有部分、業務の内容なども含めて、業務上直接必要な範囲を合理的に区分します。

重要なのは、税務署に聞かれたときに、なぜその割合にしたのかを説明できることです。間取り図、仕事部屋の写真、利用時間、家賃の支払記録などを残しておくと整理しやすくなります。

法人の借り上げ社宅

法人が賃貸物件を契約して役員や従業員に社宅として貸す方法もあります。

役員社宅では、役員から賃貸料相当額以上を受け取ることが必要です。会社が家賃を全額負担し、役員がまったく負担しない場合には、賃貸料相当額が給与として課税されます。

また、賃貸借契約を法人名義にすること、社宅規程を整えること、役員や従業員からの徴収額を記録することも重要です。

家賃を経費にできる可能性がある一方で、会社側の資金繰りや事務負担も増えます。節税額だけでなく、法人を維持する費用との比較が必要です。

4．賃貸住宅を個人で借りる場合

最後は、会社員や年金生活者などが、事業用途を持たずに個人で賃貸住宅を借りるケースです。

この場合、自宅家賃は一般的な生活費なので、原則として所得税の必要経費にはなりません。持ち家ではないため、住宅ローン減税や売却時の3,000万円特別控除も利用しません。

税制だけを見ると、4つの中で直接使える住宅関連の優遇や必要経費が少ないケースといえます。これは税制という一つの観点に限った比較であり、生活上の優劣や住居費総額の順位ではありません。

ただし、賃貸には税額控除とは別の価値があります。

個人賃貸の主なメリット

• 生活環境に合わせて住み替えやすい
• 高額な住宅ローンを抱えずに済む
• 建物の大規模修繕費を直接負担しない
• 固定資産税を自分で納める必要がない
• 災害リスクや地域の変化に対応しやすい
• 家族の人数に合わせて広さを変えやすい
• 通院、介護、転職などの事情に合わせやすい

私自身は、今の生活を考えると、賃貸の身軽さに大きな魅力を感じます。体調や収入、暮らし方が変わったとき、住む場所や家賃を見直せることは、数字に表れにくい安心につながります。

一方、老後も家賃が続く、希望する物件を借りにくくなる可能性がある、自由にリフォームできないといった課題もあります。

つまり、税制優遇が少ないことと、生活上のメリットが少ないことは別問題です。

「一番メリットがない選択」を避けるために起業するべき？

今回の学びを聞くと、「個人の賃貸は経費にならないなら、個人事業を始めて家賃の一部を経費にした方が得なのでは」と考える人もいるかもしれません。

しかし、経費にするためだけに形だけの事業を始めるのは順序が逆です。

必要経費として認められるのは、収入を得るために直接必要な費用や、業務上必要な費用です。事業の実態がなく、私生活の家賃を経費に見せるためだけの処理は認められません。

個人事業を始めれば、帳簿、確定申告、請求書、契約、税金、場合によってはインボイス制度への対応など、管理することも増えます。

まずは本当に提供したい商品やサービスがあり、継続的に収入を得る活動があること。そのうえで、仕事に使う住宅費を合理的に区分するのが正しい順番です。

住宅戦略は「節税額」より先に生活設計を決める

持ち家と賃貸を比べるとき、税制優遇の有無は重要な判断材料です。ただ、住宅は税金だけで決めるものではありません。

私は次の順番で考えると整理しやすいと感じました。

1．何年その地域に住む予定か

短期間で転勤や転職の可能性があるなら、購入時・売却時の諸費用を考えると、賃貸の方が動きやすい場合があります。

2．毎月いくらまでなら無理なく払えるか

住宅ローンの返済額だけでなく、固定資産税、管理費、修繕積立金、保険、将来の修繕費まで含めて比較します。

3．生活防衛資金を残せるか

頭金や諸費用を支払った後に、急な病気、失業、家電の故障などへ対応できる現金が残るか確認します。

4．家族と仕事の変化に対応できるか

結婚、出産、独立、介護、在宅勤務、退職などにより、必要な住宅の広さや立地は変わります。

5．法人・個人事業を使う合理的な理由があるか

会社や事業の実態があり、住宅を業務や社宅に使う必要があるかを考えます。節税だけを目的に法人化すると、設立費用や維持費、社会保険、税務申告の負担が上回ることがあります。

4つの住宅戦略をもう一度整理

個人事業主が持ち家や賃貸住宅を仕事にも使う場合は、この4分類とは別に、個人名義の住宅費のうち業務上直接必要な部分を家事按分します。この表を見ると、税制面では個人賃貸が不利に見えます。しかし、住宅費の総額、自由度、リスクまで含めれば、順位は人によって変わります。

よくある質問

持ち家なら必ず住宅ローン減税を使えますか？

いいえ。自分が住むこと、借入期間、所得、床面積、住宅の省エネ性能、入居時期などの条件があります。現金で購入した場合は、住宅ローン減税の対象になりません。

マイホームを売れば利益3,000万円まで必ず無税ですか？

いいえ。3,000万円特別控除には居住実態、売却相手、過去の特例利用、確定申告などの要件があります。また、売却価格ではなく譲渡所得から控除する制度です。

個人事業主なら家賃を全額経費にできますか？

原則としてできません。自宅兼事務所の場合は、仕事に直接必要な部分を合理的に区分した金額が対象です。私生活部分は必要経費になりません。

法人名義にすれば住宅費をすべて経費にできますか？

できません。役員社宅の賃貸料相当額や事業との関連性などの条件があります。個人的な利益と判断される部分は給与課税される可能性があります。

結局、持ち家と賃貸のどちらが正解ですか？

家族構成、住む期間、収入、資産、仕事、健康、地域によって変わります。正解は一つではありません。税制優遇ではなく、無理なく暮らし続けられるかを中心に判断することが大切です。

hidekunが今回の学びから感じたこと

今回、一番印象に残ったのは、住宅を「買うか借りるか」だけで考えない視点です。

個人か法人か、所有か賃貸か。この2つの軸で整理すると、税金の仕組みがかなり違って見えます。

一方で、制度を知るほど「得な制度を使わなければ損」と考えたくなります。住宅ローン減税があるから買う、家賃を経費にしたいから起業する、役員社宅が使いたいから法人化する。この順番では、自分の暮らしより制度が主役になってしまいます。

税制はあくまで、決めた住宅戦略を支える仕組みです。

私の場合は、今のところ賃貸の柔軟性に安心を感じます。持ち家のような大きな税制優遇はなくても、体調や収入に合わせて住み替えられる余地を残すことが、自分にとってのリスク対策になるからです。

誰かにとっての正解を、そのまま自分の正解にしない。制度を学んだうえで、自分の家計と生活に戻って考える。この姿勢を忘れないようにしたいです。

まとめ

2026年6月23日の学長マガジンから、住宅戦略を「所有・賃貸」と「個人・法人」の2軸で考え、個人事業主の業務使用は別途家事按分する方法を学びました。

税金だけで比較すると、事業に使っていない個人の賃貸は、住宅ローン減税、売却時の特例、必要経費などを直接利用する場面が少なく、節税メリットが小さく見えます。ここでいう「少ない」「不利」は税制面だけの表現であり、生活上の優劣を示すものではありません。

一方、個人所有には住宅ローン減税や居住用財産の特例、法人・事業利用には減価償却や必要経費、役員社宅などの仕組みがあります。ただし、どの制度にも細かな要件があり、すべてを自由に組み合わせられるわけではありません。

そして、節税メリットが少ないことは、住宅戦略として悪いことを意味しません。

持ち家には安定感があり、賃貸には柔軟性があります。法人利用には経費化の可能性がある一方、管理や税務が複雑になります。

住宅は、税金だけでなく、家族の幸せ、仕事、健康、老後、住みたい場所、毎月の資金繰りを含めて決めるものです。

制度を知り、数字を比べ、最後は自分が安心して暮らせる選択をする。今回の学びは、住宅だけでなく、お金の判断全体に通じる大切な考え方だと感じました。

参考にした公的情報

• 国土交通省「住宅ローン減税」
• 国税庁「マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除」
• 国税庁「小規模宅地等の特例」
• 国税庁「必要経費の知識」
• 国税庁「減価償却のあらまし」
• 国税庁「役員に社宅などを貸したとき」

税制は改正されることがあり、適用条件は住宅の取得時期、入居時期、所得、家族関係、事業の実態などによって異なります。実際の購入、売却、法人契約、確定申告を行う際は、国税庁・国土交通省などの最新情報を確認し、税理士や税務署などへ相談してください。